COLUMN家づくりコラム
土地や物件購入時に知っておきたい、セットバックとは
土地や一戸建て住宅の購入を検討する際に、耳にすることがある「セットバック」という言葉。セットバックとは、後退という意味で、道路や土地の境界線から一定の間隔を確保し、建物を建てることを指します。土地や住宅の契約をする際、詳細を知らずにセットバックが必要な土地を選んだ場合、デメリットが生じる場合があります。
◆道路と敷地に関する接道義務
土地を購入する際は、その土地が接道義務を満たしているかどうかを確認することが大切。接道義務とは、建築基準法における道路と敷地に関する規定のこと。敷地に建物を建てる際に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければなりません。災害時の避難路確保や、緊急車両の通行確保のために定められた規定です。原則として接道義務を満たしていない土地には住まいを建てることは禁じられています。
◆42条2項道路
建築基準法が施工されるより以前に建てられた家は、接地している道路の幅が4メートル未満のことも。そこで定められたのが、建築基準法の第42条2項。幅員が4メートル未満の道路でも、建築基準法の施行前から使用されていた道路で、知事や市長の特定行政庁が道路として指定したものに関しては、建築基準法上の道路とみなすという規定です。
建築基準法第42条2項では、幅員4メートル未満の道路では、「その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。この項においての道路は42条2項道路といい、「みなし道路」とも呼ばれています。このような42条2項道路の接地に建物を建てる際に、セットバックを行い道路幅を4m以上確保します。セットバック部分には建物は建てず、接道から敷地を後退。塀や門も同様です。42条2項道路に接する中古物件を購入する場合に注意したいのが、建て替えを行う際はセットバックが必要だということ。必然的に建て替え前よりも敷地面積が小さくなることを認識しておかなければなりません。
◆セットバックが必要な土地のメリット・デメリット
～セットバックのメリット～
・後退部分は非課税
セットバックを行った際、通常かかる固定資産税や都市計画税などは後退部分にはかかりません。
・災害時や緊急時にも安心
セットバックの本来の目的である、災害時の避難経路の確保や緊急車両の通行を妨げないという安心感があります。
・防犯性が高まる
住まいに接する道幅が広くなり、見通しが良くなることなることが防犯性の向上につながります。
～セットバックのデメリット～
・建築スペースが狭まる
セットバックにより建築できる敷地が購入時よりも狭くなります。また、セットバックした
部分は道路の扱いになるため、駐車スペースとして使用することもできません。
・セットバックの費用が自己負担になる場合もあり
後退面積を確定させるための土地測量費、宅地と道路用地の分筆登記費用、道路用地部分の
アスファルト舗装などの工事費など、セットバックに必要な費用を購入者が負担しなければならないケースもあります。
建築基準法制定以前の古い土地や住宅を購入する際は、セットバックについて認識し、メリットデメリットを踏まえてぜひ検討してみてくださいね。
