COLUMN家づくりコラム
家を建てるときに知っておきたい、土地に関する法規制②
自身の持っている土地だからといって、好き勝手に建物を建ててよいというわけではありません。土地には建築基準法や都市計画法など、さまざまな法的規制が設けられています。今回は、居住環境に大きく影響する都市計画法の中の「用途地域」に関する情報を紹介します。
市街化地域の計画的な利用によって環境保全を図るために、都市計画法で指定されている用途地域。用途地域とは、地域における建物の用途に一定の制限が設けられたもので、その土地にどんな建物が建てられるのか、その地域の周辺環境を知るうえで重要な目安となります。
用途地域は12種類。それらには、建築基準法によって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、斜線制限、高さの限度、日影制限、外壁の後退、敷地の最低規模などがさまざまな規制が定められています。
【用途地域の種類】
◆住宅に関する用途地域
①第一種低層住居専用地域
良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの絶対高さの制限や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の後退距離制限があります。
住宅をはじめ、幼稚園、小中学校、診療所などを建てることが可能。
主に1～2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶような住宅街が形成されます。
②第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域に加えて、コンビニエンスストアなどの床面積150㎡までの小規模店舗や飲食店などの建設が認められている地域。マンションの建設も可能ですが、高さが10m（あるいは12m）までに制限されているため低層マンションのみとなります。
③田園住居地域
2018年に用途地域に追加されたもの。農地やのうぎょうかんれんしせつと調和した、低層住宅や学校施設、診療所、小規模店舗、小規模飲食店など、生活に最低限の施設が建築可能。
④第一種中高層住居専用地域
主にマンションなどの中高層住宅のための地域。病院や大学、500㎡までの店舗などは建てられますが、オフィスビルやホテル・旅館などの建築は不可。
⑤第二種中高層住居専用地域
3階建て以上のマンションなど、集合住宅が立ち並ぶ住宅市街地の良好な居住環境を保護するための地域。病院や大学の他、1500㎡までの店舗やオフィスの建築が可能。
⑥第一種住居地域
良好な住環境の保護を目的としているものの、住居専用地域ではなく、住宅や商業施設、工場などが混在して形成される市街地です。住宅の他、3000㎡以下の店舗や事務所、3000㎡以下の運動施設や展示場など、公共施設、病院、学校が建築可能。カラオケボックスやパチンコ店などの建築は不可。
⑦第二種住居地域
住居地域が主で、大規模店舗や事務所や遊戯施設を建てることが可能な地域。事務所や店舗等については10,000m2以下まではOK、パチンコ店、カラオケボックス、ホテル、スポーツ施設なども認められています。ただし、良好な住環境の保護のため、「映画館や劇場など人が集まる施設や風俗営業を営む施設、住環境を悪化させるおそれのある規模の工場」などの建築は不可。
⑧準住居地域
道路の沿道において、自動車に関わる施設と、それらに調和した住居の環境を保護するための地域。住宅や 公共施設、10000㎡以下の店舗、事務所、展示場、ホテル・旅館、パチンコ店、カラオケボックスや、客席200㎡未満の劇場、映画館、演芸場、観覧場などの建築が可能です。
◆商業に関する用途地域
⑨近隣商業地域
住民が日用品の買い物ができる店舗が建てられ、利便性が図られた地域。
⑩商業地域
商業施設や事務所、店舗などが集まった地域。住宅や小規模の工場の建築も認められています。
◆工業に関する用途地域
⑪準工業地域
環境が悪化する恐れのない工場、住宅や店舗が建てられる地域。
⑫工業地域
工場の建築をメインとした地域。住宅建築は可能ですが、学校や病院、ホテルの建設は不可。
⑬工業専用地域
工場建築のための地域。住宅や店舗、飲食店、学校、ホテルなどの建築は認められていません。
