COLUMN家づくりコラム
家を建てるときに知っておきたい、土地に関する法規制①
家づくりを考えたとき、自分の持っている土地だからといって、自由に建ててよいというわけではありません。建物の建築には、さまざまな制限法令があります。土地のオーナーとして、自身の土地にどんな法規制が課せられるのかを知っておきましょう。新築だけでなく、既存の建物を増築する場合も、年月を経てその土地に関する法的規制が見直されている場合があるので注意が必要です。
◆都市計画法
都市計画法は、「都市計画は、農林漁業と健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと、並びにこのために適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。」を基本理念としています。
難しい表現で、しっかりと理解できない部分があるかと思いますが、簡単にいうと、
・誰もが安心して、暮らしやすい秩序のある都市を作るために設けられた、まちづくりのルール
・農地や山林、漁村などとバランスを取りながら、そこに暮らす人が健康で文化的な生活を送り、都市におけるさまざまな機能が確保できるようにすること。
そのために正しい制限をかけることで、土地の合理的な利用を目指す
というのが、都市計画法の概要です。
この中で、都市計画区域、または準都市計画区域について、土地の利用方法ごとに分類して定めた地区を「地域地区」といいます（都市計画法第8条第1項）。
そして、「用途地域」は、地域地区のひとつであり、土地利用の目的に応じて建築できる建物の種類等を規制するもので、細かく13種類に分類されています（都市計画法第8条第1項第1号）。その土地にどんな建物が建てられるのかを示す重要な地域地区の情報で、周辺環境を知る上で目安となります。
また、市街地において、特に火災を防止しなければならない場所を、防火地域・準防火地域と定め、下記建築基準法においても一定の条件が設けられています。
◆宅地造成等規制法
宅地造成にともなう、がけ崩れや土砂の流出による災害を防止するため、宅地造成に関する工事等について必要な規制を定めた法律。災害が発生する恐れのある市街地、または市街地になろうとする区域は「宅地造成工事規制区域」に定められています。
この区域で、一定規模以上の宅地造成に関する工事を行う場合には、市町長の許可が必要になります。
◆建築基準法
建築基準法は、その第1条において「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資すること」を目的として定めています。生命、健康、財産が守られ、人が安全で快適に暮らせるよう、建物や土地に対するルールを定めたものです。
建築基準関連法令では、建ぺい率や容積率について一定の規定が設けられています。市街地環境や防災といった観点から、建物の高さや敷地に占める建築面積の割合などについて、また建築物の風通しや日照等を確保するために、「日影規制」や「斜線制限」など、制限が設けられています。
◆農地法
農業の基盤となる農地や採草放牧地は、農地法によって一定の制限がかけられており、自由に処分することはできません（「採草放牧地」とは、耕作・養畜の事業のための、採草または家畜の放牧を目的とした土地のこと）
日本において食糧供給の要である農地を守るため、農地の取り引きには規制がかけられているのです。
農地法は登記簿上の名目に関係なく、事実状態で判断されます。宅地という地目であっても農地として活用していた場合には、農地法が適用されます。
家を建てるときにクリアしなければならない、法的規制。土地の持ち主、家の建て主として、しっかりと把握しておきましょう。
